即将上市的首批公募REITs在近期引起了市场的较大存眷。 日前，沪深两市生意业务所发布了首批9只公募REITs产物的公家投资者认购功效，从最终的配售功效来看，投资者对投资公募REITs这一新兴品种的热情颇为高涨，多

　　即将上市的首批公募REITs在近期引起了市场的较大存眷。

　　日前，沪深两市生意业务所发布了首批9只公募REITs产物的公家投资者认购功效，从最终的配售功效来看，投资者对投资公募REITs这一新兴品种的热情颇为高涨，多只产物获配比例低于5%，9只产物共吸引认购资金近500亿元。

　　据悉，首批9只公募REITs包括收费公路，污水固废处理惩罚、财富园和仓储物流四类基本设施项目范例，底层资产主要位于北京、上海、江苏、浙江、广东地域，区域经济发家。个中，红土创新盐田港仓储物流关闭式基本设施证券投资基金(以下简称“盐港REIT”)在5月31日也启动了网上刊行，并于刊行首日提前竣事对公家投资者的募资，其火热水平可见一斑。

　　作为海内重要的金融创新产物，公募REITs自2020年4月末启动试点，到本年4月、5月首批项目申报获受理、过审，再到如今的正式刊行，可谓成长迅速。与传统的公募基金对比，公募REITs有何特点？将来潜力如何？

　　为此，记者专访了深创投不动产基金打点(深圳)有限公司首席投资官孔令艺，她暗示，REITs是一个很是好的投资设置品，但今朝中国的REITs市场方才起步，市场仍需扩容，当REITs市场到达万亿局限时，相信会成为主流投资机构举办大类设置的资产选择。深创投也将继承成长公募REITs业务，并努力机关前端不动产及基本设施资产。

　　仓储物流是REITs优质底层资产的代表

　　证券时报记者：盐港REIT在刊行首日就受到了投资者的努力踊跃认购，刊行可谓火爆。请先容下，您认为为何这只基金能如此受接待？

　　孔令艺：盐港REIT的底层资产是盐田港现代物流中心项目，一处位于深圳的口岸仓储物流基本设施，盐港REIT也是这一批基本设施公募REITs试点项目中，少有的同时满意“仓储物流”和“口岸”这两个重点行业偏向的项目。同时，位于一线都市的资产稀缺性、现金流不变性以及本项目标合规手续齐备等特点使得盐田港REITs项目在此前的试点申报进程中获得了各级禁锢机构的承认。

　　这一批公募REITs试点项目分为两类，一类是产权型，一类是特许策划权型，盐港REIT属于产权型项目标代表。从外洋履向来看，外洋的REITs多以产权型为主，美国、澳大利亚、日本、新加坡等主要发告竣本市场根基都是产权型REITs市场。同时，调查外洋REITs的成本市场走势也可以看出，仓储物流REITs也是种种REITs中表示较为优秀的一类。

　　为什么仓储物流REITs表示优秀呢？REITs基金好与欠好，很重要的一个点就是看其所投资的底层资产是否优质，底层资产的现金流是不是具备一连、不变、可增长的特性，以及底层资产所属行业成长得好欠好。得益于电商的快速成长和处所当局对仓储物流用地供给收紧等因素，我国主要都市的仓储物流租金程度一连上涨，仓储物风行业也是连年来各大类不动产资产中收益表示较好的一类。就盐港REIT项目来说，本项目标底层资产地处深圳。而深圳则是北上广深四个一线都市中仓储物流资源最为稀缺的都市。同时，本项目标底层资产是口岸保税仓，口岸保税仓差异于零售仓储，其主要为口岸商业商户提供仓储物流处事，故而其所依靠的港区条件和辐射的经济要地将配合影响仓储需求量。盐田港的港区条件很是好，是国际超大型船舶的首选港之一，也是全国独一两次得到“亚洲最佳船埠”奖项的口岸，外贸货量居全国口岸前列。盐田港收支口业务所辐射的辽阔经济要地范畴涵盖粤港澳大湾区以及本地的四川、重庆等相关省份，所辐射区域无论是GDP总额照旧收支口总额，都是占全国三分之一以上。所以，盐田港港区的天然优势以及所辐射的经济要地成长环境也为资产的投资代价提供了精采的支撑。

　　从外洋来看，2015年以来，美国仓储物流REITs的总回报程度相较办公、旅馆、零售等其他范例REITs更高，已往六年仓储物流REITs的年均总回报率达18.72%，2019年实现48.71%的总回报率，而办公REITs年均总回报率仅2.87%，旅馆、零售REITs的年均回报率为负，别离仅为-2.28%和-3.13%。而按照CBRE的数据，美国家产及物流租金自2011年以来逐年上涨，十年累计涨幅高出60%。

　　证券时报记者：团结项目标策划环境、估值程度等，您如何对待盐田港仓储物流REITs基金将来的潜力？