这两年金科股份经验大涨大跌，一波三折，期间变故颇多，如今跌至268亿市值，不到4倍估值，股息率靠近9%，是否足够自制？是否跌至黄金坑呢？

我想，有几个方面可以来叙述和答复这个问题。

从公司近期股权方面行动看，金科股份已经开始努力维护市值了。

1、实控人股权纷争落地

公司6 月20 日宣布通告，实控人相关股权工业支解事项落地，且公司控股股东与实控人并未改变。股权工业支解事项落地，实控人职位稳健。公司实控人相关股权工业支解事项落地，黄红云先生与陶虹遐密斯经法院调整告竣一致，同意将金科控股持有的金科股份3.72 亿股（占公司总股本的6.96%）无限售条件畅通股份转让到虹淘公司（黄陶二人在金科控股与虹淘公司持股比例均为51%/49%）。原一致行感人干系仍将延续，本次股权转让并未导致公司控股股东与实控人产生变换，实控人职位稳健。

2、金科股份拟以5亿元-10亿元回购股份

金科股份7月12日通告，拟以会合竞价方法回购部门社会公家股份。回购局限不低于5亿元，不高出10亿元，回购价值不高出7.90元/股。回购的股份拟用于实施员工持股打算或股权鼓励打算。

虽然，更重要的是行业和公司的根基面，这是金科面向将来一连增长的基石。

从房地产行业来看，金科股份在 #2021雪球金牌投资计策会# 中总结的很到位，有五个方面趋势：

国度的角度来讲，宏观经济角度中国处于重要计谋机会期，国际情况百年未有之大变局，海内是国际海内双轮回。房地产作为百姓经济支柱财富，将来发挥不行获取的压仓石的浸染。

行业将来成长有5个趋势。

趋势一，市场容量很是可期，去年是17万亿，2030年至少到达18—20万亿的市场局限；

趋势二，将来增量主要来自于价值驱动，估量2030年改进型需求占比晋升50%以上；

趋势三，房地产竞争由局限化竞争专项差别化竞争，已往几年TOP30市场会合度和自身销售局限有迅猛晋升，以金科为例，已往4年保持了50%的复合增长率，将来的成长，不光单驱动于局限的增长，通过差别化竞争来晋升竞争本领；

趋势四，重视开拓销售到重视持有运营，这段时间各人都存眷了，许多存眷持有型物业房地产有序的晋升，是将来的成长偏向；

趋势五，单一赛道向多赛道转变，整个市场竞争情况下，以前是唯快不破，将来的成长进程中，更多的是长板定律，什么都要强，是综合本领的会合浮现，是将来改进的处所。

地产的黄金时代早已已往，将来做好差别化是晋升竞争力的要害。

金科拿什么来和市场竞争？

第一是土储，金科是最为丰裕的公司之一了，晋升到30%的程度，重庆降到19%，将来维持在15%阁下，此刻在重庆是第一大的地皮储蓄公司。

第二是现金流的高质量，去年销售回款率90%，同范例公司比，金科的优势很是显著。

第三是财政布局，TOP20内里，唯三的满意三道红线全部达标的，净欠债率75.07%，剔除预收账款后的资产欠债率69.85%、现金短债比1.34倍。公司严控杠杆，融资渠道顺畅，乐成刊行3 年期3.25 亿美元债以借新还旧，票息6.85%（2019 年公司所刊行的2 年期3 亿美元债票息为8.375%），公司债务久期拉长的同时融资本钱一连优化。公司决策下调“19 金科03”债券票面利率，财政自信彰显。

三道红线达标的环境下，市场对金科的承认一连增强，公司本年相对不友好的市场情况下，一连保持强劲增长。面向将来，2025年金科方针成为中百姓营企业前20强，跻出身界500强，总销售局限到达4500亿，地产+业务销售局限500亿。

那么，，其实在2020年中的时候，金科净欠债率115%，预收帐款73.22%，三道红线都照旧不达标的状态，为什么金科此刻可以或许到达三道红线指标？

第一是去年11月份的时候，金科物业公司刊行上市召募了60亿资金，光这一项指标直接降下来或许20个百分点。第二，去年结算利润，或许是60多个亿，本年结算是97个亿，直接进入了净资产。第三是钱币资金，2019年尾300多个亿，去年增加到435亿，让分子端一连下降。

去年金科结算了800多亿，扣除预收账款，包围1.7倍的结算，可以满意将来一年半以上的结算要求，去年结算局限晋升了30%，这一块直接对扣除预收账款有很是大的改进。去年提前还了30多个亿的债，2019年尾是980多个亿，2020年尾是977亿，年中相对更高，量化指标上来算，金科完全是通过量化指标到达三道红线要求的。