物企正抓紧时间抢占门槛提高前的上市窗口。日前，鲁商糊口处事股份有限公司（以下简称“鲁商处事”）于港交所递交招股书。该公司9成以上收入来历于母公司鲁商康健财富成长股份有限公司（600223.SH，融易资讯网（）动静 ，下称“鲁商成长”）。据果真资料，鲁商成长连年地财富务成长不力，公司转型也暂未收到明明成效。

　　毛利率显著低于行业均值

　　港交所7月2日披露，鲁商成长旗下“鲁商处事”向港交所主板提交上市申请。对付鲁商处事的分拆上市，，鲁商成长认为扩宽了公司的融资渠道，公司的差异业务将被从头订价，有利于公司重塑估值体系。

　　据中指院资料，以2020年增值处事收入占比、纯利、毛利、收入及在管修建面积计，鲁商处事在总部位于山东省的2021中国物业处事百强企业中别离排名第二、第六、第六、第六和第七。

　　招股书显示，鲁商处事于2006年创立，今朝业务范畴已扩展至山东省险些所有地级市以及北京和哈尔滨。停止2021年3月31日，公司已签约打点65个物业，已签约总修建面积超2150万平方米，在管总修建面积约1790万平方米。

　　鲁商处事的局限不算大：在克而瑞宣布的2020年中国物业在管面积TOP100排行榜中，1800万平方米的在管面积排行第86位，位列TOP20之中的头部物企在管面积已高出万亿平方米。

　　“于往绩记录期间，由于我们高效的运营和优质的处事，我们实现快速增长。”招股书显示，公司的收入以19.5%的复合年增长率，从2018年的2.82亿元增长至2020年的4.03亿元；纯利则以36.1%的复合年增长率，从2018年的2450万元增至2020年的4540万元。

　　与大都物企一样，鲁商处事的收入主要来自于物业打点处事、非业主增值处事及社区增值处事三条业务线。于往绩记录期间，鲁商处事的大部门收入来自物业打点处事。2018-2020年以及2020年第一季度（停止3月31日）、2021年第一季度别离为1.63亿元、1.81亿元、2.04亿元、4660万元及6020万元，别离约占同期公司总收入的57.7%、56.2%、50.6%、64.9%及57.7%。

　　2018-2020年及2020年第一季度、2021年第一季度，公司整体毛利率别离为16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%，数据的颠簸受各个业务线所得综合收入的影响。而该组毛利率数据低于行业均值，按照中指院数据，2020年在港物业处事上市公司的毛利率均值为28.6%。

　　个中，2021年第一季度，公司毛利率为22.6%，较去年同期的23.7%略微下降，主要由于非业主增值处事的毛利率下降所致。而公司非业主增值处事的毛利率从2019年的36.8%降至2020年的31.6%，并由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%，主要是由于公司景观美化处事的毛利率大幅下降。

　　与此同时，于往绩记录期间，公司为关联方及第三方开拓的项目提供物业打点处事均呈现毛损。招股书显示，2018年至2021年3月末，公司别离就打点的11项、10项、18项及18项物业发生吃亏约680万元、640万元、550万元及320万元，共2190万元。这主要是因为公司打点的鲁商成长团体开拓的项目毛利率远高于鲁商处事关联方以及独立第三方开拓的项目标毛利率。

　　另外，独立第三方开拓的物业处事于2021年前三个月方才盈利，毛利为14.7万元。鲁商处事对此表明说，公司2021年以较高的平均物业打点费得到独立第三方开拓的新项目。

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