中南建树董事长、实控人陈锦石间接控股87.91%的中南高科财富团体有限公司（下称中南高科）正申请在港股IPO，并于2021年5月12日向港交所递交了招股书。

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仔细研读这份招股书后，财经十一人发明中南高科财富园数据涉嫌造假、部门居间条约存在哄诈政数据隐患、部门预约条约涉嫌违规、部门品宣勾当夸大不实。

中南高科是财富园区开拓及运营商，提供财富筹谋、园区开拓、财富资源导入、综合运营等处事。

中南建树（000961.SZ）的焦点业务是房地产开拓和修建施工， 2020年条约销售金额逾2000亿元，在克而瑞2020房企销售榜中位列第14位。

01

财富园数据涉嫌造假

2020年2月初，疫情正肆虐神州，中南高科给出了“共克时艰”的宣传。宣传称，免去中南高科全国42城61园的物业处事费。然而，按照其披露的IPO招股书，这大概是一个谎话。

因为，在2020年2月，中南高科在全国范畴内，有实际入住企业的财富园远远低于61个。按照IPO资料推算，只有24个。

中南高科IPO招股书写到：“停止二零二一年二月二十八日，我们于长三角地域17个都市拥有27个财富园项目，于珠三角地域5个都市拥有10个财富园项目，于环渤海经济圈11 个都市拥有18 个财富园项目及于其他地域12 个都市拥有15 个财富园项目。”

这表白，停止2021年2月28日，中南高科全国共拥有财富园70个（27+10+18+15=70个）。

如何得知2020年2月初，中南高科拥有的财富园数量？计较进程如下：2020年2月之后，假如中南高科没有剥离财富园出表，就只需要从适才的70个内里，扣除2020年2月之后开工的财富园个数。好比，2020年2月后新开工了10个财富园，这10个必定不是2020年2月就存在的。那么在2020年2月份，其财富园真实数量就是60个（70-10=60）。

IPO招股书中，具体披露了各财富园的开工时间（招股书P170-P179）。在70个财富园中，2020年2月之后开工的财富园有44个。因此，2020年2月之前，中南高科实际已经开工的财富园数量不高于26个（70-44=26）。

并且，这个中尚有两个园区的开工时间为2020年1月份。1月份才开工，2月份应该没有实际的企业入住。所以，凭据IPO招股书，在2020年2月份，中南高科有真实企业入住的财富园应该不高于24个（26-2=24）。中南高科此谎话的水分高达154%（【61-24】/24=154%）。

中南高科为何要在2020年的宣传中撒一个如此大的谎？纯真是为了虚张声势、打动中国吗？

另一种大概的环境是，中南高科在以上宣传中没有撒谎，可能谎话的水分并没有那么大。它当时实际拥有的园区简直靠近61个。

那么，假如宣传质料相对真实可信，IPO招股书内里就储藏了谎话。为安在IPO招股书中造假？财经十一人揣摩，这样可以浮现中南高科的高速成长。究竟，营收增速，局限增速是投资者很是在意的数据。

以上的推导进程有一个裂痕：假如2020年2月之后，中南高科剥离了大量财富园出表，也能公道表明2020年2的宣传与IPO资料之间的差别。好比2020年2月之后，中南高科剥离了37个财富园项目出表，那么两个抵牾的数据就可以调和共存了。

试想，2020年2月有61个，假如之后剥离了37个，又新建了46个（包罗2020年1月份开工的两个在内），那么数量恰好是70个（61-37+46=70）。

可是，查察IPO招股书第137页的境内重组部门，发明2020年2月之后，中南高科没有财富园剥离的记录。

所以，中南高科确实撒谎了。

中南高科的问题还不可是吹牛和撒谎，财经十一人得到的一份居间条约袒露了中南高科更严重的问题。

02

居间条约存在哄诈政数据隐患

财经十一人得到了一份《嘉兴平湖数字装备财富园——居间条约》。条约的甲乙两边别离是上海中南金石企业打点有限公司（下称中南金石）和浙江宁波星承商业成长有限公司。

甲方中南金石是中南高科控股的境内重要公司，是财富园开拓项目标会合打点平台。而企查查APP显示，乙方是一个没有实缴资金，没有社保记录的空壳公司。并且乙方在签署此居间条约时，创立时间不敷半年。

看过此条约后，财经十一人有若干疑问。

接头详细疑问之前，先通过条约第一条，相识条约所涉及的方针项目等根基环境。

从第一条的1-3款，可以看出项目地块位于浙江省平湖市的张江长三角科技城平湖园内，总用地约1000亩，共分5个地块。下文第三条第1款，约定每亩的居间处事费为2万元，所以条约总额约为2000万元。