近期，首批9只公募REITs的发售吸引了市场的眼光。在部门公募REITs打点人看来，从成熟市场的履向来看，REITs最为活泼的生意业务并不可是首发阶段，REITs打点人在存续期通过主动打点举办资产扩募、吞并收购，可以或许不绝晋升投资人收益，并促进市场生意业务，敦促REITs市场不绝成长。对投资人的大类资产设置而言，公募REITs有望成为一个全新的万亿元局限的大类资产。  

　　底层资产质量是要害因素 

　　据相识，公募REITs是一种以刊行收益凭证的方法向投资者召募资金，由专门投资机构举办不动产及基本设施投资策划打点，并将绝大部门投资收益分派给投资者的一种基金。首批公募REITs均为长关闭期产物，最短关闭期为20年，而最长关闭期高达99年。但公募REITs产物在刊行竣事后可以在二级市场上市生意业务，担保了产物的活动性。 

　　而首批9只公募REITs之所以能如此受捧，主要就在于其底层资产较为优质，预期现金流收入不变。首批REITs的底层资产涵盖财富园、收费公路、污染管理和仓储物流等主流基本设施项目范例，资产漫衍在北京、上海、广州、深圳等区域，均为我国经济发家地域。 

　　“判定REITs好与欠好，焦点点就是看背后的底层资产是否优质，现金流是不是具备一连、不变、可增长的特性，个中很重要的一点就是REITs底层资产背后的行业成长得好欠好。”深创投不动产基金打点（深圳）有限公司首席投资官、红土创新基金打点有限公司基本设施基金投资决定委员会委员孔令艺先容，以红土创新盐田港仓储物流关闭式基本设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REITs基金”或“盐港REIT”）为例，它的底层资产是位于深圳的盐田港现代物流中心，总修建面积高出47万平方米，此次纳入首批刊行的修建面积约32万平方米，是海内最大盘道直入式单体仓储配送中心。 

　　“仓储物风行业是近几年来中国不动产行业表示最好的持有型不动产资产，深圳又是北上广深四个一线都市中仓储物流资源最为稀缺的处所。详细来说，盐田港现代物流中心所辐射的辽阔经济要地范畴涵盖粤港澳大湾区以及四川、重庆、湖南等地，，所辐射区域无论是GDP总额照旧收支口总额，都占全国三分之一以上，这个资产地址的地区属性和行业属性具备很好的投资代价。”孔令艺说。 

　　红土创新盐田港REITs基金司理梁策则暗示，深创投很早就开始机关公募REITs市场，焦点团队拥有十年以上不动产投资以及REITs基金履历，深创投在前期的筹备中也设置了高出20人的REITs业务团队。盐港REIT后续运营打点进程中将涉及到几个打点主体，包罗红土创新公募基金打点人、ABS打点人深创投红土资管，以及外部打点机构深圳市盐田港物流有限公司。外部打点机构对付仓储物流的打点履历以及内地潜在客户的干系都有较量恒久的沉淀和积聚，将来会帮助基金打点人对底层资产举办打点。 

　　主动打点大有可为 

　　“固然当前市场都在存眷首批公募REITs的首发环境，但按照我们这么多年对REITs市场的研究，以美国为例，REITs市场最为活泼的生意业务并不可是首发IPO的生意业务，而是存续期扩募和吞并收购。2008年-2018年，美国市场产生的REITs行业吞并收购总市值到达首发IPO金额的11倍。”孔令艺说。 

　　在她看来，公募基金打点人可以在REITs基金存续期间推行主动打点的职责，包罗可以一连操作REITs平台举办吞并、收购、扩募来扩大打点局限，也可以努力主动的在合规环境下加杠杆，来晋升这只产物给投资人的派息率。 

　　梁策也坦言，差异于传统公募基金，公募REITs基金存续期运营打点更多是落在底层资产的打点事情中。“深创投团体前期已经做了较量扎实的筹备。一方面是资产的选择，优质的资产才气支撑将来公募REITs在整个存续期间有较量不变、优质的表示。另一方面，深创投的不动产平台已经有很是富裕的仓储物流资产投资和打点履历，将来红土创新基金公司也会吸取深创投不动产平台的运营打点履历，进一步对底层仓储物流资产举办努力打点。”梁策暗示。 

　　梁策同时指出，公募REITs的存续期打点事情会落地在物业打点以及细致的资产运营打点事情上，包罗租户打点、日常租金缴纳、日常底层资产招租，优化租户布局、底层资产维修等。盐港REIT的三名基金司理也会努力履职，基于前期物流仓储打点履历，做好对底层资产举办打点的筹备，将来公募REITs上市后，将尽职尽责做好底层资产的运营打点事情。 

　　REITs可成大类资产