在“十四五”开局之年，租赁住房上升到了国度计谋层面，办理都市住房问题，，尤其是多半会住房问题成为我国重点事情任务之一。如何回收适当的政策与金融东西，引发租赁住房市场潜力，指导租赁住房行业成长，成为行业重点思考的问题。

　　与此同时，跟着我国公募REITs市场正式扬帆起航，制度支持的市场化创新为实体经济成长提供新方案，租赁住房进入了REITs视野内并成为潜在的重要资产种别。公募REITs与租赁住房的化学回响势必将给市场化敦促租赁住房行业成长带来新气象与新时机。

　　提供全流程闭环处事

　　公募REITs作为盘活存量资产的重要金融东西，可觉得租赁住房投融资提供全流程闭环处事。公募REITs在租赁住房的“投”“融”“管”“退”方面均有详细指导浸染。在前期供地制作方面，可以通过公募REITs召募资金，有效勉励促进引导社会资金参加租赁住房改革、建树。在资产打点方面，实现引入公募REITs市场化运营打点机制，可以敦促引发租赁住房行业尺度化、专业化运营，改进租赁住房供需干系，提高租住处事质量和效率。在资产退出方面，通过将成熟运营的物业以REITs平台退出变现，完成资金回流用以下一阶段租赁住房的改革建树。

　　公募REITs与中国租赁住房具有较精采的契合度。鉴于中国在地皮供应便捷、创新本领强、成本市场活泼度高档方面的显著优势，在中国以前端政策引导低落本钱+后端REITs市场退出的模式，可以打造出一个有生命力的租赁住房成长生态圈。

　　按照贝壳研究院的数据，停止2020年尾，我国租赁人口到达2.2亿人，租赁住房市场生意业务局限已高出1.5万亿元。到2030年，估量租赁人口将超3亿人，租赁市场生意业务局限将高出4.6万亿元。

　　配套政策保驾护航

　　由于我国多半会住房租售比普遍偏低，租赁住房REITs的收益率问题一直备受重视。租赁住房行业的成长要害在于底层资产的获取和回报率，今朝市场上的租赁住房资产凭据地皮性质差异，主要分为专用租赁地皮类资产、普通住宅地皮类资产、集团建树用地建树类资产、工商用地存量改革类资产和公租房等公益性租赁住房几大类。

　　差异底层资产由于地皮性质、来历、配景、本钱、策划质量等环境纷歧，表示出差异的策划环境。譬喻住宅地皮出让本钱较高，整体制作和出售价值较高，但租金价值较低，导致整体租金收益率较低，恒久持有回报率较低，缺乏市场动力。而公益性租赁住房由于租金限价，收益率也相对较低。为了有效保障REITs产物收益，实现租赁住房资产市场化盘活，租赁住房REITs市场仍然需要禁锢政策予以助力引导。

　　一是纳入本钱较低的资产种别，晋升REITs产物收益率。较低本钱资产种别主要包罗以划拨地制作的保障房，以租赁专项用地、集团建树用地制作的长租房，闲置家产等其他用地改建的长租房。限价竞矜持资产中矜持部门制作的长租房也可以思量纳入上述领域。

　　勉励存量资产通过改革后用于长租，是宏观政策勉励的偏向，且该类资产的租金回报率相对大概较为切合租赁住房REITs的要求。但停止今朝，全国各地关于改建为租赁住房的实施细则尚不统一，操纵流程尚未明了，大概为将来部门存量资产的转换造成必然困扰。

　　租赁专项用处所面，当局对付该类资产开拓运营门槛要求较高，一般答允国有企业参加，该类资产从用地性质、资产特性和回报比等方面来看均最切合住房租赁REITs底层资产的要求，发起重点勉励。

　　而集团用地类资产，租赁住房颠末一按时间的培养后收益率能有所上升至5%以上，譬喻北京某集团租赁住房项目估量将来3年的资产回报率别离为5.1%、6.0%和6.3%。但思量到该类项目一般为开拓商和村集团的合伙项目，因此村集团的共同意愿以及资产的培养大概成为该类资产推进住房租赁REITs的障碍。

　　发起禁锢针对上述种种用地，分环境出台对应政策，风雅化扩充租赁住房供应。

　　二是提高REITs收益率，优化配套政策。思量到租赁住房资产富有必然的公益属性，对付办理都市住房问题意义深远，因此发起可思量对出于公益性思量限制租金单价的租赁住房资产提供必然支持。一方面，如前文所述，前端种种存量用地及新增用地获取上，发起出台政策低落拿地本钱及开拓建树支出。另一方面，后端现行基本设施公募REITs要求基本设施现金流来历中当局津贴占比不能较高，项目公司杠杆资金比例也有严格限制，如后续租赁住房纳入公募REITs，发起按照租赁住房市场奇特的行业特点，适当举办政策调解及适配，晋升收益率，真正盘活租赁住房市场。