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　　作者：马一凡

　　中秋节前一日，江西富豪张园林实控的新力控股团体（02103.HK）股价大跌87%，市值蒸发120亿港元，这家江西省最大房地产开拓商迅速激发存眷。 

　　实际上，张园林的发财之路也很“神速”。他2010年创业，短短几年就在南昌积聚大量土储，年销售额从零到千亿只用了十年。 

　　2019年新力控股在香港上市时，是创立时间最短的上市房地产公司，张园林年仅43岁就成为千亿上市房企总裁。 

　　“张园林如此年青就创业乐成，成为上市千亿房企老板，在业内唯一无二。”一位地产行业资深职业司理人曾感概。 

　　然而张园林的发财史极为神秘。他一度恒久保持低调，却在公司上市前后，从幕后转而走向台前。 

　　在大本营南昌成长十分顺遂的新力，在迁出总部、乐成上市之后，不绝碰着贫苦，直至此次股价闪崩。一个多月前，新力在南昌的最大楼盘“南昌新力城”二期一度陷入停工风浪。曾经助力张园林平步青云的“豪华后盾团”，好像也难再发挥浸染。 

　　没读大学但溘然发财 

　　万科用了26年实现千亿销售额，创建于2010年的新力实现千亿却只用了10年。 

　　凭据其一直以来对外塑造的形象，张园林身世于修建行业，很重视产物质量，靠在南昌打造第一个房地产项目“帝泊湾”闯出了花样，以后一发不行收拾。 

　　然而在张园林开办新力之时，房地产行业对资金、地皮资源等各方面的要求已经很是高，行业壁垒厚、护城河深。为何“75后”的他能开办出千亿房企？他又是如何登上“2020福布斯中国400富豪榜”第354位？ 

　　新力招股书曾披露，张园林没有读过大学，只念过中等职业教诲。2002年，即25岁那年，他开始在江西五建事情，接受建树工程总承包商，最后当上总司理。28岁时，他在江西裕仁投资有限公司任执行董事。两年后，30岁的张园林在江西省丰都市希尔顿置地有限公司任执行董事，接办了丰城希尔顿烂尾项目。 

　　在30岁之前，没读大学的张园林已经小有成绩，原因之一是他的胞兄张国印在2001年吃下了江西五建。按照江西五建官网先容，该公司创立于1997年，重组于2001年，在那之后张国印成为实控人，拥有高出80%的股权。江西五建为何重组，已经很难有史料可查，其官网称“重组之前江西五建已是一个千疮百孔、吃亏严重、人心分散，濒临破产的企业”。 

　　张园林33岁那年，即2010年，他连系几个投资同伴一起开办江西新力置地，这是他人生更要害的一个转折点。 

　　按照中指院数据，新力在创立后的第5年，即2015年 ，就从名不见经传的本土小房企成为南昌市房地产销售第4名的房企，在南昌的年销售额到达35亿。 

　　又过了三年，新力成为南昌销售额第一名房企，并且销售额翻了近10倍。按照中指院，2018年，新力在南昌销售额到达322亿元，比排在2-4名的绿地、万科和保利在南昌的销售额总和还要多。 

　　“南昌人都知道新力短短几年时间溘然崛起，楼盘处处都是，在南昌人眼里是比万科还锋利的，能一下子得到那么多地皮资源，绝对不简朴。”一位南昌当地市民对第一财经暗示。 

　　新力初创后5个月，就在南昌拿下其第一块土储——占地278亩的经开区地块，成交总价2.3亿元，联手拿地的相助同伴是江西华东建树投资实业有限公司。次年，颠末剧烈竞价，新力打败中海等房企，以5.2亿元竞得南昌向阳新城地王项目。 

　　公司创立仅一年多，刚进入房地产行业的张园林就脱手豪绰，仅果真招拍挂买地就花掉超7.5亿元。第一块地皮，新力开拓成了总建面36万平方米的大盘“新力帝泊湾”；第二块地更是打造了全南昌最奢侈的楼盘新力洲悦，户型中包罗面积600平方米、每一户都带泳池的大平层，单价比周边贵一倍。 

　　其后四五年间，，新力多次在南昌拿到占地高出200亩的大盘，好比南昌县的新力愉景湾、新力金沙湾，红谷滩的新力钰珑湾，高新区的新力时代广场等。 

　　新力以蹿火箭般的速度成长背后，张园林其实拥有一个豪华且低调的后盾团。 

　　起步背后“阵容”豪华 

　　从刚进入房地产起，张园林的身后就站着整个张氏家属。 

　　张园林的年迈张国印自2001年起控股江西五建。新力2010年首次拿地背后就有张国印身影，与新力联手拿地的“江西华东建树投资实业有限公司”大股东陶红，同时也在江西五建任职。 

　　江西五建官网资料显示，张园林的胞兄张国印空手起家，进入修建行业后，曾从普通施工员干到多个项目总批示。他曾任南昌市人大代表，热衷公益，常常在江西参加大型公益勾当。在官网“率领眷注”一栏，江西五建“晒”出张国印过往与江西多位率领干部合影。 

　　而张园林的胞弟张国金，则于2011年创立广西路港建树团体有限公司，注册成本1.1亿元，该公司起步时间跟新力很是靠近。其后，江西五建、广西路港成为新力工程项目标主要供给商。 

　　除了张家，新力的起步阶段背后尚有多个神秘人物支撑。 

　　创立之初，江西新力置地有四个股东，别离为：江西盛开投资、张园林、万奇、沈令华。 

　　其时的第一大股东“江西盛开投资”法定代表人叫刘骐鸣，实际节制工钱陈锁。陈锁名下有20多家企业，生意范畴包罗农业、矿业、商业、装饰装潢和房地产开拓等。陈锁上世纪90年月拥有一家蔬菜基地企业，2002年阁下进入矿财富，开矿生意涵盖江西和西藏。 

　　第三大股东万奇，除了江西新力置地，名下再无其他公司。公司创立仅半年，万奇就以2000万元向其他三方转让了手中的20%股权。 

　　而第四个股东沈令华，则一直在新力当高管。 

　　2014年，矿老板陈锁以4000万元转让了手中40%的股权予张园林，今退却出了新力。 

　　也在那一年，另一个富豪把本身旗下的房地产公司股权转让给了新力，新力由此获取大片土储。 

　　2012年，江西一个重大招商引资项目——恒望汽车城开始动工，项目位于望城新区，占地面积2013亩，除了商服用地，还包括大片住宅用地。 

　　2014年，江西恒望团体把旗下恒望置业51%的股权转给了新力，新力得到高出200亩的土储。 

　　而2018年拿下的望城新城超500亩巨无霸地块，也是跟恒望合伙的项目公司拿下的，即号称“建面75万方抱负之城”的南昌新力城项目。地皮出让法则中对引进汽车相关财富有明晰要求，可以说拿地的要害就在于恒望的汽车城项目。 

　　今朝江西恒望团体人员改观环境较为巨大，其前法人代表吴文刚，从上世纪90年月起就在江西从事电子元件、房地产、投资等生意。 

　　低调老板从幕后走向台前

　　纵然2017年新力把总部搬到上海、筹备开启全国化扩张之时，张园林都保持着低调，少少在果真大型勾当中露面。 

　　果真的工商挂号信息中，险些没有张园林2005年前的资料。张国印的江西五建2003年时注册的第九分公司，法定代表人名字为“张国林”。 

　　而张园林2005年开始任职的江西裕仁投资有限公司，大股东为张园林，二股东叫张国林。不外，新力在上市时并未披露过张园林与张国林的干系。 

　　2018年7月，张园林溘然高调呈此刻香港，与26家房企的大佬们一起为易居赴港IPO站台，外界才初识这位黑马房企首创人。 

　　10个月后，新力递交招股书开启上市过程，张园林也换了发型、变了气质，这位地产新贵愈发高调起来。 

　　张园林气势气魄切换的同时，新力也转变了成长路径，进入了新的阶段。 

　　从2016年起，在南昌成长得极其顺利的新力，销售额打破百亿，开始经营扩张至此外省份。第一站是广东惠州，张园林迅速收购了20多个项目，其后是一线都市广州。 

　　2017年总部迁入上海后，新力开始在长三角机关，进入无锡、苏州等地市场。 

　　走出大本营的头三年结果不错，2016-2018年，新力销售额年复合增长率到达了136%，在行业内属于最快之一。 

　　这背后的价钱，是对外大量借钱，大量非标融资。2016年-2018年，新力借钱总额从64亿涨到221亿，这个中最主要的融资渠道就是信托，融资本钱高企。 

　　加杠杆、全国化、高周转，在南昌神秘发作的新力搬到上海之后，成长模式和此外黑马房企逐渐趋同。 

　　上市后，张园林还努力寻觅良将，但愿高度家属化管理的企业能走向职业司理人管理。 

　　2020年年头，张园林以丰盛的条件邀来地产圈知名职业司理人陈凯加盟，接受联席董事长兼总裁。而张园林自我降格，从董事长变为联席董事长，再次隐身幕后。 

　　陈凯一进入新力，立即开始大刀阔斧改革这家年青的房企，从定计谋、引人才、调架构到整改企业文化，有时候忙得只能吃盒饭。最初，张园林表示出了充实放权的姿态。 

　　但两边终究分道扬镳。陈凯在加盟6个月后递交辞呈，且立场果断，没有盘旋余地。陈凯去职后，张园林从头做回董事长兼行政总裁，多次代表新力在业绩会上发声，彻底走到台前。 

　　江西“黑马”的危急时刻 

　　2019年11月15日，新力控股成为登岸港交所的最年青的内房股，张园林喜悦敲钟。 

　　但上市之后至股价闪崩之前，有关于张园林和新力控股的怪事越来越多。 

　　本年7月，一封网传的“新力地产老板求救信”，让张园林再次成为房地产行业里的舆论核心。 

　　该网传“求救信”中称，为了上市集资，张园林被一个由保荐人、承销商、金融印子钱团体、市值打点团队及基金司理五班专业人士构成的金融骗财骗团伙套路，他们一步步诱导张园林乞贷，并最终掏空张园林。 

　　新力其时曾紧张辟谣称，“求救信”内容纯属化为乌有、恶意中伤，已向公安构造报案。 

　　而在本年9月20日上午，新力股价暴跌87%之前，张园林又和境外投资者发作抵牾。 

　　市场上广为传播的信息显示，认真新力IR事务的员工组建了新力境外投资者谈天群，并拉张园林入群。 

　　张园林在群中暗示：“公司今朝正在回收各类方法加速应对10月份到期的美元债，有新希望顿时与各人相同，多谢各人继承支持公司。” 

　　但不久后张园林却退出了群聊，由于未能对10月18日到期2.46亿美元债做出更清晰的偿债布置，激发投资人强烈不满。 

　　对此新力IR员工称，张园林是误操纵退群。 

　　一名知恋人士向第一财经证实群聊的真实性，而且认为该事件是当日新力股价闪崩的导火索之一。 

　　按照最新披露的半年报，停止2021年半年度，新力在手非受限现金有140亿元人民币，而将来一年到期的债务有132亿元。 

　　财政数据中，新力的非受限现金足够包围短债，为何却对10月份一笔2.46亿美元债务无法做出布置，继而激发投资人惊愕？这是事件中一大蹊跷之处。 

　　“新力此刻资金压力确实很大。”上述知恋人士称。 

　　股价暴跌前，新力资金告急问题已经迹象初显。 

　　本年8月初，新力在南昌最大巨无霸项目南昌新力城三标段陷入停工风浪。当月13日，总包方成都建工在南昌新力城三标段大门上贴出“停工公告”，个中称项目已完成大部门事情量，完成产值约2.4亿元，但开拓商仅付出金额1.4亿元，拖欠4000万元工程款（不包罗工程结算款）未付出，供给商已遏制供货，农夫工全部歇工，无奈之下成都建工被迫停工。 

　　然而项目标开拓方，新力旗下的项目公司“江西运发”则暗示，成都建工过甚其辞，要求成都建工遏制擅自停工行为。新力团体总部方面则回覆第一财经暗示，工程付款纠纷源于工程质量不达标，未通过验收，两边一直在协商中。 

　　该标段住宅原定于本年9月30日交付，业主们担忧无法定期交付，不绝向新力讨要说法。一名2019年年底购置了南昌新力城二期的准业主对第一财经暗示：“我买房折后价是1.14万元/平方米，原定本年下半年交付，功效去年也曾停工5个月，本年8月初又停工了，开拓商与施工方一直有工程款付出纠纷，祸及普通业主。” 

　　克日，新力方面奉告业主，与工程方已经从头谈妥，项目复工。上述准业主则对记者暗示：“前几天去看了，工地上确实有一两小我私家在干活。对付项目会不会烂尾，项目公司一直不愿清晰亮相。” 

　　另外，中秋节前，新力控股人力资源部还口头通知了总部打点层集团降薪，副总裁级别降薪高达70%。知恋人士透露，这也是新力资金面告急的表示之一。不外，打点层及总部员工根基都相识公司处境，绝大大都选择共渡难关，今朝新力仍维持着各项事情正常举办。 

　　跟着“三道红线”等政策出台导致情况的彻底转变，新力在腾飞进程中曾凭借的助力都在失效，信贷空前收紧，信托等非标融资渠道也被锁死，再次撬动杠杆不是易事。 

　　而张园林起步时的豪华后盾团们也出了问题。按照天眼查，哥哥张国印曾经实控的江西省第五建树团体有限公司，现已陷入多起金融借钱纠纷讼事，成为最高法公示的失信公司。 

　　当初跟张园林一起创业的沈令华，也身陷多起金融借钱条约纠纷案，本年3月因未定时推行法令义务，成为了被限制高消费的被执行人，按照企查查，江西银行股份有限公司南昌中山路支行为执行申请人，执行金额1935万元。 

　　昔时斗志昂扬，今天时乖运蹇；最年青的上市房企首创人张园林，可否教育这匹年青的地产“黑马”熬过房地产隆冬，成为中国地产行业又一大悬念。

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