跟着各个公司的年报连续披露，对付去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的配合点。而利润增长不及营收增速的环境，主要原因包罗以下方面：

　　（1）因销售均价增速不及地皮本钱增速、单元面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

　　（2）因财政用度、销售用度、打点用度快速增长导致的三费率增长过快；

　　（3）因部门项目盈利前景堪忧导致的存货减值的环境；

　　（4）因部门物业公允代价淘汰，导致的公允代价淘汰计入当期吃亏的环境；

　　（5）因少数股东损益占比晋升，导致归母股东损益增长不及营收增速的环境。

　　尽量各家的详细原因不尽沟通，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变革而发生的。在面临城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大配景下，叠加近两年经济承压、疫情重复冲击购房需求，而地皮价值因“两会合”等原因而继承晋升，估量在短期内，房企增收不增利的排场仍难有基础更改。

　　鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧阐明各房企“增收不增利”的内涵原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

中海利润率3连降

　　2021年，中国外洋成长（以下简称：中海）实现收入约2422.4亿元，同比上升30.4%，但同期录得年内利润仅约430.6亿元，同比下降了9.74%，归母净利润亦同比下滑了8.54%至401.55亿元。

　　从账面上看，中海“增收不增利”的主要原因是利润率呈现大滑坡。全年毛利率由上一年的30.05%降至23.54%，2005年来最低程度，净利润率由上一年的25.5%降至17.75%。在利润率下滑的环境下，公司加权ROE也降至12.21%，即2005年以来低程度。

（数据来历：Wind，大眼楼管整理）

　　毛利率下滑的背后是中海近几年地皮价值的涨幅一连高出销售均价，导致房价地价等到其利润差一连收缩，以至于项目结转利润一连下滑。

销售均价彷徨不前 房地比被压缩

　　2018年，中海的权益销售均价为18910元/平米，新增地皮本钱为8181港元/平米。而到2021年的销售均价仅为19550元/平米，3年间销售均价仅增长3.4%，而拿地均价增长至2021年的11836元/平米的程度，同比增速远高于销售均价。

　　由于房地产开拓、结转模式的缘故，近几年地皮本钱上涨的事实将也或许率将继承表此刻中海将来几年的财报中。因此，中海的利润率下滑趋势或仍未竣事。

　　另外，跟着物价及人力本钱的晋升，，各房企的单元修建面积的建树安装本钱或也将明明提高，这也将导致项目利润率的下滑。

投资物业增值同比减40%

　　年报显示，中海账面上投资物业的公允代价变换收益为55.4亿元，同比上年的91.91亿元，淘汰40%，成为公司增收不增利的另一大原因。跟着房价一直涨的惯性思维的冲破，矜持贸易的代价或也将一反前些年一连增值的环境，对利润表发生必然的负面影响。

　　另外，中海从合营公司实现的收益为9.04亿元，同比上年的22.16亿元，淘汰了59%，影响税前利润超10亿元。

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