跟着各个公司的年报连续披露，对付去年的内房企财报来说，“增收不增利”成为了业内最大的配合点。而利润增长不及营收增速的环境，主要原因包罗以下方面：

　　（1）因销售均价增速不及地皮本钱增速、单元面积建安成增加，本导致的毛利率下滑；

　　（2）因财政用度、销售用度、打点用度快速增长导致的三费率增长过快；

　　（3）因部门项目盈利前景堪忧导致的存货减值的环境；

　　（4）因部门物业公允代价淘汰，导致的公允代价淘汰计入当期吃亏的环境；

　　（5）因少数股东损益占比晋升，导致归母股东损益增长不及营收增速的环境。

　　尽量各家的详细原因不尽沟通，但以上五点原因均因宏观、行业大形势的变革而发生的。在面临城镇人均居住面积超40平米“供大于求”的大配景下，叠加近两年经济承压、疫情重复冲击购房需求，而地皮价值因“两会合”等原因而继承晋升，估量在短期内，房企增收不增利的排场仍难有基础更改。

　　鉴于此，大眼楼管特推出系列研究，抽丝剥茧阐明各房企“增收不增利”的内涵原因，供投资人及各房企找到问题症结，以便优化和提质增效。

碧桂园毛利率跌破20% 归母净利润同比下滑23.5%

　　2021年，碧桂园实现收入约5241.81亿元，同比上升13%，但同期录得年内利润仅约409.82亿元，同比下降了24.3%，归母净利润亦同比下滑了23.49%至267.79亿元。

　　从账面上看，碧桂园“增收不增利”的主要原因是利润率呈现大滑坡。全年毛利率由上一年的21.8%降至17.74%，首次降至20%以下，净利润率由上一年的11.67%降至7.82%。在利润率下滑的环境下，公司加权ROE也降至14.34%的连年新低程度。

（数据来历：Wind，大眼楼管整理）

　　毛利率下滑的背后是碧桂园近几年地皮价值的涨幅一连高出销售均价，导致房价地价等到其利润差一连收缩，以至于项目结转利润一连下滑。

销售均价彷徨不前 房地比被压缩

　　2018年，碧桂园的权益销售均价为9266元/平米，新增地皮本钱为2203.5元/平米。而到2021年的销售均价仅为8402元/平米，3年间反而下降了9.3%，而拿地均价增长至2020年的2968元/平米，克而瑞数据显示，碧桂园2021年的拿地均价再度上升至3455元/平米的程度。

　　由于房地产开拓、结转模式的缘故，近几年地皮本钱上涨的事实将也或许率将继承表此刻碧桂园将来几年的财报中。因此，，碧桂园的利润率下滑趋势或仍未竣事。

　　另外，跟着物价及人力本钱的晋升，各房企的单元修建面积的建树安装本钱或也将明明提高，这也将导致项目利润率的下滑。

借钱利钱100%成本化 回购债务本钱激增760%

　　碧桂园全年的财政收益较上年大幅淘汰，这主要是由于公司存放在银行的资金及相应的利钱收入淘汰所致，2021年此类收益仅有21.38亿元，较上年同比低落近50%。另外由于外洋融资及汇率颠簸的缘故，碧桂园全年的汇兑净收益同比下降也靠近50%。

（数据来历：Wind，大眼楼管整理）

　　另外，值得留意的是，碧桂园在2020、2021持续两年将借钱利钱全部100%成本化，因此在公司利润表中不容易看出财政本钱的变革对净利润的影响。但100%的成本化将连续表此刻将来几年的主营本钱及利润率之中。

　　由于碧桂园在已往一年有着较多的提前赎回的操纵，相应的操纵及利钱本钱有所增加，2021年相关财政本钱到达3.27亿元，较2020年的0.38亿元同比增长了760%。

　　以上财政原因，也是公司增收不增利的背后缘由之一。

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