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　　5月5日，贝壳找房控股有限公司（NYSE：BEKE，以下简称“贝壳”）宣布通告称，将以先容方法在港交所主板上市，估量于5月11日上市生意业务，股票代码为“2423.HK”。

　　而就在不久前，贝壳被美国证券生意业务委员会（SEC）列入“预摘牌名单”中。选择在此时回港交所上市，或者也是贝壳的无奈之举。

　　但贝壳的“无奈”远不止此。

　　在已往的2021年，贝壳可谓是祸不光行。就连CEO彭永东在2021年全年业绩说明会上也直言，2021年为贝壳“空前艰巨”的一年。

　　2021年5月，贝壳首创人左晖离世；7月，网传贝壳中介费下调；10月，贝壳传出裁人动静；12月，贝壳遭浑水机构做空……再叠加全年一系列的调控政策，贝壳似乎走入隆冬。

　　财报显示，贝壳2021年全年净吃亏达5.25亿元，固然调解后净利润为正，达22.94亿元，可是同比下降近60%。

　　另外，停止2021年12月31日，贝壳活泼署理同比淘汰8.7%，移动端月活（MAU）同比下滑22.4%。

　　这些数据无不诉说着贝壳当下的逆境。

　　重压之下，贝壳的股价也一路走低。停止2022年5月9日收盘，贝壳报11.37美元/股，函授，总市值136.11亿美元。对比于去年2月的高点，贝壳市值已缩水高出80%。

　　贝壳股价走势图（周K线）

　　（一）

　　空前艰巨的2021年

　　2001年头，左晖在北京开办了链家房地产经纪有限公司。3年之后，链家慢慢成长至30家门店。

　　2018年4月，左晖选择将链家进级为贝壳找房。这一进级主要表此刻将自身的定位酿成平台：既保存链家作为自营业务，也以平台模式推出加盟品牌“德佑”，吸引各地中介机构品牌入驻。链家体系内的三个品牌分工因此劈头形成：贝壳找房做线上平台，线下链家主攻一线都市、德佑主攻二三线等较低线市场，而两者都作为商户入驻贝壳找房。

　　换句话说，链家和贝壳找房平台的干系，其实雷同于京东自营和京东。

　　从今朝贝壳的营收布局来看，收入主要由三部门组成：二手房生意业务、新房生意业务、新兴处事和其他处事。据2021年财报，三项收入占总营收之比别离为39.6%、57.5%、2.9%。

　　也就是说，二手房生意业务与新房生意业务是贝壳的主要营收来历，营收孝敬高出97%。

　　而贝壳的空前艰巨，也表此刻其2021年的财报中。

　　1．营收与GTV大滑坡

　　从2018年起，贝壳构建的线上、线下双渠道网络机关以及经纪人相助网络（ACN网络）机制，开始初见成效。

　　财报显示，2018年贝壳营收为286.46亿元，同比增速为12.3%；随后贝壳进入高速增恒久，2019年和2020年营收增速别离达60.6%和53.2%。

　　而到了2021年，贝壳总营收为807.52亿元，同比增长14.6%。公司营收增速已经呈现明明放缓。

　　从2021年单季度来看，财报显示，贝壳在2021年第一季度到第四季度的单季营收别离为206.97亿元、241.74亿元、180.96亿元、177.86亿元；营收增速别离为190.7%、20%、-12%、-21.6%。

　　2021年第三季度和第四季度，贝壳持续两个季度的单季营收呈现负增长。而2021年下半年的营收大滑坡，也拖垮了贝壳全年业绩。

　　再看市场同样存眷的GTV（成交额）指标表示。

　　财报显示，2021年贝壳GTV为3.85万亿，同比增长10.1%。与之对比，贝壳在2019年、2020年GTV增速别离为84.5%、64.5%。

　　显然，贝壳GTV数据在2021年全年表示同样令人失望。

　　分季度来看，尤其是2021年第三季度和第四季度，贝壳的单季GTV同样持续两个季度呈现负增长。也就是说，2021年贝壳GTV的较差表示，同样是受到下半年纪据所拖累。

　　客观来说，2021年下半年，贝壳营收和GTV呈现大滑坡与行业大情况有关，但这也为贝壳将来的市场空间拉响了警报。

　　2．毛利率进一步下滑

　　财报显示，贝壳2021年净吃亏5.25亿元，对比2020年净利润约27.8亿元“由盈转亏”；经调解后净利润近23亿元，对比2020年净利润57.2亿元下滑近60%。

　　从单季数据来看，2021年四个季度中，2021年第三季度和第四季度，贝壳别离呈现17.65亿元和9.3亿元的吃亏。

　　这也表此刻公司的毛利率上。财报显示，2021年贝壳的毛利率为19.6%，和2020年对比下降了4.3个百分点。