"尽力做到1%-2%的净利润程度。"5月14日，杭州滨江房产团体股份有限公司（下称"滨江团体", 002244.SZ）2020年度业绩网上说明会上，当公司被问及拍下的几块地净利润几许，董事长戚金兴如是回覆。

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跟着拿地本钱逐年增长，滨江团体的2021年一季度毛利率已降至20.76%，在行业内排名中下游。而这背后是深耕的杭州土拍市场火热，以及相助拿地导致的利润被稀释。

滨江团体5月19日通告称，控股股东已累计回购3112万股。但从此公司股价仍在4.5元/股阁下震荡，转动市盈率不到6倍。公司在二级市场上为何表示欠佳呢？

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毛利率走低

银根紧缩下，"杭州地产一哥"滨江团体丝绝不掩饰本身对局限的盼愿。年头，公司定下"2021年的销售方针1500亿元，增长率10%"的方针。

中指研究院数据显示，2021年1-4月份，滨江团体销售额358亿元，在杭州地域位居第一，高出排名第二的绿城中国2倍以上。

但成本市场对此却回声平平。2020年年尾至今，公司股价从5.34元/股跌至4.57元/股，最新转动市盈率仅为5.8倍（停止5月26日收盘）。2021年一季度末，基金对公司的合计持股仅242万股，对比2020年年尾的7157.57万股大幅淘汰96%。

看上去，滨江团体近几年来销售金额均保持较快的增长速度。2017年到2020年，从615亿元增长到1363.6亿元，年均复合增长率到达30.4%；归母净利润从17.11亿元增加到了23.3亿元复合增长率为36% 。

但近两年来，公司策划勾当现金净流量为负值，2020年及2021年一季度别离为-31.57亿元、-6.37亿元。

原因之一在于，盈利程度不佳。2019年至2020年，公司毛利率从35%降至27.04%；2021年一季度为20.76%，在申万房地产行业138家上市公司中，排名94位，处于中下游程度。与此同时，净利率同样呈下滑趋势，2021年一季度为6.53%。

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拿地本钱上升

5月中旬，实控人一句"尽力做到1%-2%的净利润程度"成为舆论核心。此前，控股股东已在加快回购，以示对将来前景的看好。

5月19日公司通告称，自本年1月25日起至5月18日，控股股东滨江控股及一致行感人戚金兴已增持公司股票3112.11万股，占公司总股本的1%。停止当日，滨江控股、戚金兴及戚加奇合计持有公司56.46%股份。

作为老牌浙系房企，滨江团体多年来大部门销售额源于杭州，而公司今朝的状况也正与之有关。2020年，公司在杭州地域市场毛利率为24.37%，同比淘汰22个百分点。

毛利率走低的趋势一时或难以缓解。

5月7日，滨江团体摘得杭州市萧山区五块地皮，权益拿地总价96.4亿元，平均拿地本钱高达3.5万元/平方米；个中与融信中国连系拿下的杭州江干区两宗地皮，地价已达5.37万元/平方米，而今朝该地实际销售限价6万元/平方米。

按业内测算，此次杭州土拍成交均价较去年同期跨越5个百分点，有75%的地块以封顶价值成交。

易居企业团体CEO丁祖昱对此阐明称："在行业整体盈利下行趋势下，会合供地中热门地块竞争加剧，高地价、高矜持、限售价成交地块频现。焦点都市计谋权重与业绩往往占较量高，假如错过拿地机缘，市场份额面对稀释，会减弱企业在该都市深耕的竞争力。而一二线热点都市需求表示相对坚挺，去化更有保障，相较于实现利润，更多包袱增补现金流的浸染。"

华夏地产阐明师卢文曦则认为："对付滨江团体而言，竞争优质地块可以继承给产物立标杆。公司前期拿地资金超百亿元，后续一连投入也需要70亿元阁下开拓；并且跟着开拓时间耽误，总能拖出利润来，只是房企资金压力相对会较量大。"

拿地本钱逐年增长，已在深度影响公司盈利程度。2020年，滨江团体拿地平均楼面价为1.81万元/平米。

与此同时，滨江团体债务局限仍在不绝膨胀。停止2020年尾，公司资产欠债率到达83.7%，欠债总额升至1439.71亿元，较2019年增加了367.58亿元；有息欠债局限明明，同比增长31.7%至419.6亿元。

数据显示，2018年至2020年，公司在杭州地域收入逐年下滑，别离为191.78亿元、148.08亿元和109.33亿元，在营收中占比90.83%、59.34%和38.23%。

不只要挣脱对杭州的依赖，滨江团体还要走出浙江，打点层近期提出："2021年在浙江省外拿地占比要提高到25%，在2020年的基本上晋升8个百分点。"

事实上，滨江团体自2015年便开始全国化的实验，不外频频受挫。